先日、地方銀行が政策保有株を売却し、その資金を国債などの債券運用に振り向けているという記事を読みました。
最初は「銀行の資産運用が変わっている」という話だと思っていました。
しかし考えていくと、これは銀行だけの話ではありません。
住宅ローン、不動産価格、そしてこれからの「賃貸か持ち家か」という住宅のあり方まで変えていく話なのではないかと思います。
銀行は「融資しないと儲からない」時代ではなくなる
長く続いた超低金利時代、銀行にとって大きな問題だったのは、預金を集めても運用先がないことでした。
安全性の高い国債を買っても、ほとんど金利がつかない。
だからこそ、
「お金を貸して利息を取る」
ことの重要性が非常に高かったわけです。
ところが金利のある世界になると、この構造が変わります。
国債は国から見れば借金ですが、銀行から見れば利息を生む資産です。
一定の金利がつく国債を買えば、企業や個人に融資しなくても収益を得られるようになります。
もちろん銀行が融資をしなくなるわけではありません。
むしろ貸出金利も上昇するので、良質な融資は銀行にとって魅力的です。
ただ、大きな違いがあります。
銀行に、
「無理して貸さなくてもいい」
という選択肢が生まれることです。
「国債ではなく、この人に貸す理由」が必要になる
銀行から見れば、融資とは信用リスクを取る行為です。
国債を保有するより高い収益が期待できても、貸したお金が返ってこなければ意味がありません。
だから金利のある世界では、融資先の選別がより重要になるでしょう。
銀行が好むのは、
返済原資が明確
担保価値が十分
景気が悪くなっても返済できる
過去の返済実績がある
自己資金が入っている
といった案件です。
不動産投資でも同じです。
「将来値上がりするはずだから貸してください」
より、
「現在の家賃収入だけで十分に返済できます」
という物件の方が説明しやすい。
これから強い借り手とは、単に「たくさん借りられる人」ではありません。
銀行に、
「国債ではなく、私に貸す理由」
を提示できる人なのだと思います。
住宅ローンにも影響する
この変化は、住宅ローンにも影響します。
金利が上がれば、同じ3,000万円を借りても毎月の返済額は増えます。
すると年収に対する返済負担率が上昇し、これまでなら借りられた金額が借りられなくなる世帯が出てきます。
「住宅ローンがまったく組めない」というより、
4,000万円借りられた人が3,300万円までしか借りられない
というような変化の方が現実的かもしれません。
しかし住宅価格が同じなら、それは大きな問題です。
欲しい住宅は4,000万円。
でも銀行が貸してくれるのは3,300万円。
自己資金で700万円を用意できなければ購入できません。
そうなると、
「戸建てには住みたい。でも今は買えない」
という世帯が増えてきます。
そこで「戸建て賃貸」が面白くなる
地方では特に、家族世帯の戸建て志向は根強いものがあります。
子ども部屋が欲しい。
駐車場が2台欲しい。
上下階の生活音を気にしたくない。
庭が欲しい。
できれば集合住宅ではなく、一戸建てで暮らしたい。
しかし戸建てに住むことと、戸建てを所有することは、本来別の話です。
ここに戸建て賃貸の可能性があります。
そして戸建て賃貸には、集合住宅の賃貸にはない興味深い特徴があります。
外から見ても、それが持ち家なのか賃貸なのか分からない。
これは意外に重要な価値なのではないでしょうか。
「買えなかった人」に見えない
住宅には、単なる居住空間以上の意味があります。
特に家族を持つと、「家を持つ」ということが一種の社会的なステータスとして意識されることがあります。
ところが戸建て賃貸なら、外から見える生活風景は持ち家とほとんど変わりません。
玄関がある。
庭がある。
駐車場に家族の車が並んでいる。
子どもには自分の部屋がある。
近所から見れば普通の一戸建てです。
つまり、
「住宅ローンが組めないから賃貸に住んでいる」
という見え方ではなく、
「戸建てという暮らし方を選んでいる」
という状態をつくることができます。
これは入居者の自尊心という意味でも、大きな商品価値になると思います。
「所有」ではなく「暮らし」を売る
考えてみれば、戸建てを所有しないことにもメリットがあります。
住宅ローンを35年間背負う必要がない。
固定資産税もない。
大規模修繕の負担も基本的には所有者側です。
家族構成や仕事が変われば転居することもできます。
それでも、一戸建ての生活は手に入る。
そう考えると、戸建て賃貸を、
「家を買えない人のための商品」
として位置づける必要はありません。
むしろ、
「所有せずに、戸建て生活を手に入れる商品」
として再定義できるのではないでしょうか。
「賃貸か購入か」という二択そのものを崩すわけです。
金利上昇が生み出す、新しい住宅市場
金利が上がる。
銀行が国債でも利益を出せるようになる。
無理に融資する必要がなくなる。
住宅ローンの審査や借入可能額が厳しくなる。
住宅を買いたくても買えない世帯が増える。
しかし、一戸建てで暮らしたいという需要までなくなるわけではありません。
その需要を戸建て賃貸が受け止める。
こう考えると、金利上昇は単なる「住宅ローンの負担増」という話ではありません。
住宅を「所有すること」と「そこで暮らすこと」を切り離すきっかけになるのかもしれません。
これまで住宅業界は、「賃貸か持ち家か」という二択で考えることが多かったように思います。
しかしこれからは、その中間に、
「所有しない戸建て生活」
という市場が、もっと大きくなっても不思議ではありません。
家は、買わなくてもいい。
でも、戸建てには住みたい。
金利のある世界では、そんな住宅の選び方が、以前より自然になっていくのではないでしょうか。