不動産会社は何を基準に買取価格を決めているのか
買取価格はなぜ会社によって違うのか？不動産会社が査定で見ているポイント
相続した不動産を売却しようとすると、多くの方が最初に驚くのが「査定額の違い」です。
ある会社は1,200万円。
別の会社は1,500万円。
「同じ不動産なのに、なぜ300万円も違うの？」
そう思われるのも当然です。
私は「相続不動産スマート売却」というサービスを通じて、不動産を自社で買い取るのではなく、複数の買取業者へ一括で査定を依頼し、一番条件の良い会社をご紹介しています。
その中で見えてきた「買取価格の仕組み」をお話ししたいと思います。
査定は5社くらい比較すると相場が見えてくる
私は通常、5社前後の買取業者へ査定を依頼します。
もちろん、全社が査定額を提示するわけではありません。
マンションは扱わない会社。
農地は買わない会社。
その地域が営業エリアではない会社。
会社ごとに得意分野が違うからです。
ただ、不動産会社の方針は意外とよく変わります。
「以前は扱っていなかったけれど、今年から積極的に買うことになった。」
そんなケースも珍しくありません。
だから私は、毎回できるだけ多くの会社へ声を掛けるようにしています。
買取価格は引き算で決まる
不動産会社も商売です。
買い取った物件をそのまま持ち続けるわけではなく、再販売して利益を得ます。
つまり、
販売予定価格
− 商品化するための費用
− 自社の利益
＝ 買取価格
という非常にシンプルな計算です。
商品化する費用には、
解体費
造成費
リフォーム費
分筆費用
登記費用
などが含まれます。
これらの費用は、どの会社も大きく変わりません。
一番差が出るのは「利益」
では、査定額の違いはどこで生まれるのでしょうか。
答えは「利益」です。
例えば、
「この地域ならすぐ売れる。」
という自信がある会社は、利益を少なくしてでも買います。
逆に、
「売れるまで時間がかかりそう。」
「少しリスクがある。」
と判断した会社は、利益を厚めに確保するため、査定額は低くなります。
実際には、この利益設定の違いが査定額の差につながっています。
実は査定額はそれほど大きくは違わない
5社くらい比較すると、査定額は意外と近い数字に集まることが多いものです。
経験上では、10〜15％程度の差に収まるケースがほとんどです。
もちろん例外もあります。
驚くほど高い査定額が出ることがあります。
その理由は、
すでに購入希望者が決まっている
自社で使う予定がある
特別な販売ルートを持っている
など、何らかの特別な事情があることがほとんどです。
売主様の希望価格は、あえて伝えません
査定を依頼すると、
「売主様はいくらで売りたいと言っていますか？」
と聞かれることがあります。
でも私は基本的に伝えません。
理由は簡単です。
本当にその価格で売れるなら、最初からその価格で買い取ってもらえばいいからです。
私は、
「一番高く評価してくれる会社を探してください。」
という依頼の仕方をしています。
その方が、本当の市場評価が見えてくるからです。
買取と仲介は別物
私は買取を否定しているわけではありません。
むしろ、早く現金化したい方や、一般市場では売りにくい物件には非常に有効な方法です。
一方で、すでに購入希望者が見込める物件であれば、仲介の方が売主様の手取りが増えるケースも少なくありません。
だからこそ、
「まず買取価格を知る。」
そして、
「仲介で売った場合と比較する。」
この順番が大切だと思っています。
比較することに費用はかかりません
買取査定を依頼したからといって、費用は発生しません。
私たちも、実際に売買が成立し、取引が完了したときに初めて仲介手数料をいただきます。
つまり、査定を比較すること自体にはリスクがありません。
だから私は、相続した不動産を売却するときは、
「まずは複数社を比較してから判断してください。」
とお伝えしています。
数百万円の差が生まれることもある不動産売却だからこそ、一社だけの査定で決めるのは、もったいないと思うのです。